Der Gestaltungsplan Herti ist ein Paradebeispiel dafür, wie eine Stadt die Wohnbauthematik NICHT angehen sollte.
Wir haben dazu eine entsprechende Studie erstellen lassen, deren Resultate nachprüfbar und unten aufgeführt sind.

Die Ausnützungsziffer (AZ) des Gestaltungsplanentwurfs liegt bei einer Grundstücksfläche (GSF) von 14'260 m2 bei rund 1.4 (17'800 m2 anrechenbare Geschossfläche aGF x 1.1 Umrechnungsfaktor für Aussenwände = 19'600 m2 Geschossfläche GF).
 
Im Vergleich zu von ihrer Grösse und Anbindung mit Bülach vergleichbaren Gemeinden im Grossraum Zürich ist die Dichte unterdurchschnittlich. Die Dichte von Vergleichsarealen in anderen Städten im Kanton Zürich bewegt sich zwischen 2.2 bis 2.5 (AZ):

• Überbauung Gerichtsplatz in Uster (12'633 m2 GSF, AZ: 2.3),
• Masterplan Zentrumsentwicklung Bahnhof West in Effretikon (35'000 m2 GSF, AZ zulässig: 2.2),
• Entwicklung Bahnhof Nord in Regensdorf (ca. 200'000 m2 GSF, AZ zulässig: ca. 2.5).

Im Herti-Areal könnten gemäss dem vorliegenden Gestaltungsplan und unter Berücksichtigung des minimalen Gewerbeanteils ca. 150 Wohnungen erstellt werden (berechnet aus der durchschnittlichen Fläche pro Wohnung in Bülach von 78 m2). Dies entspricht rund 60% des jährlichen zusätzlichen Wohnungsbedarfs in der Stadt Bülach gemäss der Prognose des zukünftigen Haushaltswachstums (+ 260 Haushalte pro Jahr bis 2035 – lineare Skalierung aus den Daten der Vergangenheit. Aufgrund des Wachstumsdrucks auf die Region Zürich und der eher niedrigen Neubautätigkeit in der Stadt Zürich, steigt der Druck auf die Agglomerationen).
 
Unter Annahme einer erhöhten Dichte (min. AZ 2.2 gemäss Vergleichsarealen) könnten auf der zusätzlichen Fläche rund 130 zusätzliche Wohnungen erstellt werden (+ 90%). Infolge der erhöhten Ausnützung würde auch der Mehrwert bzw. die Mehrwertabgabe steigen; oder alternativ könnten für den Mehrwert ein Anteil preisgünstiger Wohnungen für die Bülacher Bevölkerung erstellt werden. Ein wesentlicher Teil des Herti-Areals befindet sich im Besitz der Stadt, und der daraus entstehende Mehrwert kommt dieser zugute – ein Umstand, der angesichts wachsender Verschuldung in den kommenden Jahren von besonderer Bedeutung ist.
 
Das zusätzliche Wohnungsangebot insbesondere auf den städtischen Parzellen böte die Möglichkeit, einen Beitrag zur Wohnkostenbelastung der Bevölkerung zu leisten durch ein Angebot an preisgünstigem Wohnraum. Für rund 21% der Haushalte in der MS-Region Zürcher Unterland beträgt die Wohnkostenbelastung in bestehenden Mietverhältnissen heute mehr als ein Drittel des Bruttohaushaltseinkommens, was leicht über dem Schnitt der Stadt Zürich von rund 20% liegt. Für 37% der Haushalte im Kanton Zürich würde die Wohnkostenbelastung bei einem Umzug in eine gleich grosse Wohnung einen Drittel des Haushaltseinkommens übersteigen. (Quelle «Wüest Partner»).
 
Angesichts der zentralen Lage des Areals ist ein erhöhter Entwicklungsdruck vorhanden. Die aktuelle Dichte widerspricht dem Anspruch «einen urbanes und belebtes» Gebiet zu entwickeln.